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最近楼市有个数字挺吓人的。
90％。
市场流传的高盛房地产研报里，有一个判断引发了不少讨论：未来十年，中国住宅用地出让规模可能较2021年高峰下降90％以上。
很多人一看马上兴奋了。
什么意思？
2021年还在到处卖地、盖房，未来如果土地供应真缩到高峰期的一个零头，那房子岂不是越来越少？
房子少了，价格是不是又要涨了？
甚至有人已经开始喊： 中国房地产“第7轮上涨”要来了。
但我劝大家先别急着下这个结论。
因为这里面有一个特别容易被混淆的概念。
土地供应减少90％，不等于市场上的房子减少90％。
更不等于你家楼下那套二手房明年就能涨90％。
这完全是两码事。
但有一点我觉得确实值得大家重视： 中国房地产一个非常重要的变量正在掉头。
以前我们担心房子盖太多。
以后部分城市可能要开始考虑另一件事： 真正的好房子会不会越来越少？
01 先看一个已经发生的变化。
今年前9个月，全国房屋新开工面积大约3.
40亿平方米，同比下降24.
9％；
其中住宅新开工面积约2.
48亿平方米，同比下降25.
4％。
也就是说供应收缩不是十年以后才发生。
现在已经开始了。
过去楼市好的时候是什么场景？
开发商抢地，地方卖地，房企高周转，拿完地赶紧开工，开完工赶紧卖。
现在完全反过来了。
房企拿地越来越谨慎，新开工不断减少，一些库存比较高的地方土地供应也开始受到约束。
这里有个时间差很多人容易忽略。
今天少卖一块地不代表明天少一栋房。
从卖地、拿地、规划、开工，到最后形成可以销售、交付的房子，中间往往要好几年。
所以真正值得关注的不是今天少了多少地。
而是： 今天少掉的土地会不会变成三五年后少掉的新房。
这才是问题。
02 但看到这里也千万别得出另一个极端结论：中国马上没房子了。
差得远。
截至今年9月末，全国商品房待售面积仍然大约有7.
48亿平方米，其中住宅待售面积接近3.
97亿平方米。
再加上大量在建项目、二手房、老旧住房，这个存量依然很大。
所以未来真正可能发生的并不是“全国缺房”。
而是一个很有意思的局面： 有些地方房子还是太多，有些地方真正的好房子却越来越难找。
举个最简单的例子。
一个县城有100套房子，只剩30个人想买。
哪怕从明天开始一套新房都不盖，剩下那70套房也不会凭空消失。
所以我一直说一句话： 供应少不等于需求多。
三四线城市土地不卖了不代表当地二手房就会涨。
远郊新区不盖房了也不代表十年前买进去的人马上就能解套。
房地产最后拼的还是有没有人愿意接。
03 这恰恰是这一轮楼市和以前最大的不同。
以前买房大家解决的是： “我有没有房？
” 现在越来越多人解决的是： “我有没有一套好房？
” 差别太大了。
人口总量虽然在变化，但人口仍然会流动。
年轻人会往有工作机会的城市走，改善家庭想从老房换到新房，小户型想换大户型，没有电梯的想换电梯房，远郊想换到地铁旁边。
所以住房需求没有凭空消失。
它只是越来越集中。
集中到有产业的城市。
集中到有工作的地方。
集中到交通方便的板块。
集中到户型正常、物业不错、房龄没那么老，而且容易再次卖出去的房子。
这就是为什么未来楼市可能出现一个越来越明显的现象： 不是缺房，而是缺好房。
04 所以“第7轮上涨”到底会不会来？
我更愿意把它叫做： 第7轮房地产周期。
因为即使下一轮真的来了也很难再复制过去那种鸡犬升天的行情。
以前可能是北京涨完二线涨，二线涨完三四线涨，最后连县城都跟着涨。
以后恐怕不是这个玩法了。
更可能出现的是： 成交先起来，库存慢慢下降，议价空间开始收窄，然后核心区域价格才逐渐稳定。
注意这个顺序。
不是政策一出来，第二天房价就涨。
而是： 成交量→库存→议价率→价格。
所以以后判断楼市别天天盯着挂牌价。
房东今天挂500万，明天挂600万，没有成交，意义不大。
真正值得看的是有没有人掏钱。
05 那普通人怎么办？
我觉得以后买房最重要的标准会越来越简单。
不是赌它涨多少，而是看它以后好不好卖。
假如你手里有100万，准备买一套房。
别先问：“这套房三年以后能不能涨到120万？
” 你先问一句： “五年以后我想卖的时候还有多少人愿意买？
” 这个问题比预测房价靠谱得多。
有稳定工作吗？
人口还在流入吗？
地铁方便吗？
周围有没有学校、商业和医院？
小区是不是越来越老？
同类型房源是不是一抓一大把？
如果降价10％能不能很快成交？
把这些问题想明白比听十个专家预测都有用。
尤其是自住家庭更没必要因为一个“供应下降90％”就冲进去抢房。
月供扛不扛得住，工作稳不稳定，这套房能不能住五到十年，家庭发生变化以后能不能顺利卖掉这才是你真正应该算的账。
06 所以高盛这个“90％”，我觉得真正重要的地方不是告诉大家： 房价马上要暴涨了。
而是提醒我们中国房地产最底层的逻辑正在变化。
过去二十年我们经历的是不断增
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